不動産はクールに眺めてます - 目指せ、海外セカンドライフ

けっこう不動産関係のこと調べて、実際に物件を見に行ったりしました。今はYouTubeでいろんなノウハウを教えてくれる人もいて勉強しやすいですが、あんまりアツくはなってないです。

大家さん業を事業としてみた場合、市場の変化のスピード感が早くなく、一度事業が回り始めれば維持にかける稼働が多くないという点は、老人にとって魅力です。

一方で資産効率がそんなに良くないのがイマイチ。こちらの動画の例では、表面利回り10％（満室家賃収入/物件価格）で税引き後利益は1.5％（満室収入の15％）。

初期投資の大部分をローンで賄い、自己資金500万の前提なので、ROI（税引き後利益/自己資金）は30％と良い数字になりますが、将来的な値下がり等を考えると、借入金11,000万円はリスクを負った数字です。

うんと借入金を減らして、自己資金比率を30-50％まで上げて返済を減らし、ROA（税引き後利益/物件価格）5％になると想定しましょうか。すると、年間500万円の収入を得るのに必要な投資は１億円、まあこの辺が現実的な目標じゃないかと思いますが、ここまで資産をころがして増やしていく必要があります。

株などと比較すると流動化（現金化）がしにくいのもちょっと。今のところ自宅売却を先延ばしにすることになりそうなので、資産拡大に積極投資していくと、すぐにキャッシュが足りなくなりそうです。

40歳くらいでこれから早期退職を目指すというなら話は別ですが、あと数年仕事してリタイヤ、月５万円くらいおこづかいもらえればいいな、そんな程度で満足とすると、コロナで先行きの不透明感が増し、ネットの影響で新規参入が爆発的に増えたこの状況ではアツくなれませんね。

ただ、大家さん業、物件の仕入れが成功のほとんどを決めます。今後の人生で住み替えの可能性もおおいにありうる話なので、良い物件を探す努力は続けていきたいと思います。儲かると自信持てる物件なら買うかもしれません。

結果として買わないことになっても、多くの人にとって人生最大の買い物が家、不動産の勉強してダマされないようにするのは決して無駄にならないと思いますよ。